onsdag den 28. september 2016

Tilret Tilstandsrapporten på din bolig, det betaler sig at få rettet op på, før den endelige prisforhandling.

Det er kun et par uger siden, Thor Angelo og hans familie satte til salg-skiltet ud foran deres halve tofamiliershus på en stille villavej i Hellerup. Prisen er lige i underkanten af fire millioner kroner. Faktisk har familien allerede købt et nyt hus, for de har længe ønsket sig direkte adgang til en have, og den mulighed har netop vist sig, og familien har slået til.
Men i Hellerup sidder Thor Angelo med 96 kvadratmeter til salg og en tilstandsrapport, som viser, at selv om hans hjem gennem otte år er i både god stand og smukt at se på, er de seneste 109 år ikke gledet ubemærket forbi murstenene. Og Thor Angelos situation er slet ikke unik. For når du sætter dit hus til salg, er tilstandsrapporten et nødvendigt onde, som du skal have udarbejdet, og prisen for gennemgangen er 4.000 til 10.000 kroner. Penge & Privatøkonomi er taget på besøg hos Thor Angelo sammen med en byggesagkyndig for at se, om det kan betale sig at udbedre nogle af anmærkningerne fra tilstandsrapporten, inden de første købere ringer på fordøren.

En billig K3’er
Husets eftersyn viser, at der er enkelte steder, som bør udbedres. Her er lidt af det hele, selv om K3'erne er i undertal, men der er en fuge under altandøren, som skal ordnes, fordi utætheden kan føre til, at der siver vand ned i træværket - vandet kan eventuelt løbe ned til den underbo, som Thor Angelo har delt huset med.
Det ærgrer ham i dag, at den fuge ikke er blevet ordnet, inden den byggesagkyndige kom på besøg og skrev sin rapport.
»Jeg kan godt se, at det kan være en alvorlig ting, og jeg kunne have fået en mand til at komme ud og lave det for en tusse. Men værre er det ikke, og det håber jeg, at en køber kan se,« siger han.
Bygningssagkyndig Bent Loua Haslebo er enig i, at skaden ved altandøren ikke er stor. Generelt siger han, at der ingen sammenhæng er mellem, om en skade er K1 eller K3, og hvor meget den koster at få udbedret.
»Du kan sagtens få en K3-anmærkning i din tilstandsrapport, fordi der er styrtet en nytårsraket ned og har ødelagt et enkelt tegl i dit tag. Mens der inde hos naboen er en K1-anmærkning, fordi taget er ved at være udtjent. Det er jo en langt mere kostbar sag, at hele taget snart skal skiftes ud, end at et enkelt tegl skal repareres nu,« siger Bent Loua Haslebo, som er byggesagkyndig og arkitekt.
Der er endnu en K3-anmærkning i Thor Angelos tilstandsrapport. Det drejer sig om, at gulvafløbet i to af husets badeværelser er 'med blotlagt beton'. Thor Angelo har bemærket, at det står i tilstandsrapporten, men han har ikke tænkt over, hvad det egentligt dækker over.
»Det er en ret almindelig anmærkning, og den kommer af, at der sidder en skål nede i afløbet,« siger Bent Loua Haslebo og peger på risten i gulvet.
»Men skålens vægge skal følge afløbets vægge hele vejen op til kanten. Ellers er den faktisk ikke i orden. Det er en ting, som er nem at udbedre, og det vil ikke koste mere end et par tusinde kroner. Men det er værd at gøre, fordi det ofte fører til nedslag i husets pris. Mange købere argumenterer nemlig med, at når der er noget galt med afløbet i badeværelset, så skal hele gulvet brækkes op, og det koster en formue,« siger Bent Loua Haslebo.
Husets K3-anmærkninger er altså ikke andet end et afløb i badeværelset med blotlagt cement og en løs fuge i en altandør. Begge to ting, som meget let kan ordnes af en håndværker.

Vinduer af en ældre årgangHuset har dog også en række K2-anmærkninger, som altså er alvorlige, men som ikke behøver blive udbedret nu og her. Alligevel er der en enkelt, som Bent Loua Haslebo mener, at Thor Angelo som sælger burde få udbedret. Vinduerne i stuen er nemlig meget afskallede.
»Det er ved at være sidste udkald, hvis de vinduer skal males, men de er ikke gået i råd endnu, så du kan godt nå det,« siger han til Thor Angelo, som overvejer den ide.
»Hvis huset ikke bliver solgt hurtigt, vil jeg helt sikkert overveje at gå i gang med at male dem,« siger han.
Husets ejer har valgt at bevare dets gamle, buede vinduer, men han har sat nogle forsatsruder på, så han kan spare lidt på varmen. Husets energimærke er dog stadig i kategorien E.
»Energimærket har efterhånden fået stor betydning for huskøbere. Mange, der er på boligjagt, vil slet ikke se på de huse med den laveste kategori. Men i dette område er de fleste huse så gamle, at man stort set ikke finder huse i kategori A eller B. Men der er jo ting, man kan gøre for at gøre huset mere energivenligt, som for eksempel at udskifte en gammel oliekedel eller sætte solceller på taget,« siger Bent Loua Haslebo, som også er energirådgiver.

Fremsynet el-rapportLigesom det er lovpligtigt at få lavet tilstandsrapport i forbindelse med hussalg, skal du i dag også have en el-rapport. Og i modsætning til tilstandsrapporten har Thor Angelos ejendomsmægler været progressiv. For allerede da mægleren var på besøg første gang, sagde han, at mange af Thor Angelos egne elinstallationer kunne give potentielle købere et dårligt indtryk, når de så el-rapporten. Meget af det var nemlig ikke helt lovligt.
»Jeg besluttede mig derfor for at få en elektriker til at komme herud og ordne mange af de ting, som jeg selv havde gået og lavet gennem tiden. Blandt andet har han samlet en del ledninger i den der kasse,« siger Thor Angelo og peger på en lille hvid plastikæske i et hjørne af køkkenloftet.
Det elektrikerbesøg, som kostede Thor Angelo et par tusinde kroner, har betydet, at hans el-rapport i dag er stort set uden anmærkninger. Kun enkelte K1’ere er det blevet til, og på el-rapportsprog betyder det, at Thor Angelos bolig har 'ulovlige forhold, som ikke umiddelbart er farlige, og som ikke påvirker funktionsdygtigheden'.
I dag glæder Thor Angelo sig over sin lille investering.
»Hvis jeg ikke havde haft en elektriker på besøg, ville jeg have haft en lang liste over fejl og mangler i min el-rapport, og det tror jeg har en psykologisk effekt på en eventuel køber. Og et besøg af en elektriker koster jo ikke meget i denne sammenhæng,« siger Thor Angelo.

Bordet fangerDet er dog ikke så ligetil at være fremsynet med den almindelige tilstandsrapport, som med el-rapporten. For en almindelig byggesagkyndig kan som regel ikke give en hussælger meget mere end et par uger til at udbedre en eventuel skade, før rapporten skal være udarbejdet. Og når først tilstandsrapporten er lavet og har fået et løbenummer, er der ikke mulighed for at få rettet i den - eller få lavet en ny.
»Når rapporten er afsendt, så er den ’fastlåst’ og kan ikke rettes. Det vil sige, at rettelserne skal ske inden rapporten lukkes, og det får man ikke meget mere end et par uger til. Myndighederne vil ikke have, at der ligger kladder i hele og halve år rundt omkring i skrivebordskuffer,« forklarer Bent Loua Haslebo.
Han giver altid sine kunder mulighed for at udbedre småting, inden han færdiggør rapporten. Det er dog ikke muligt med større ting som for eksempel et nyt tag, som det af gode grunde vil tage mere end et par uger at få lavet. Den eneste mulighed er faktisk et retteblad, som findes på sidste side i alle tilstandsrapporter, der bliver kaldt for allongen. Den er egentlig forbeholdt mindre rettelser såsom sælgers navn, fejl i adressen eller løbenummer. Men den byggesagkyndige kan også bruge den, hvis han ikke har haft mulighed for at vurdere noget eksempelvis på grund af sne på taget.
»Men der vil ikke være meget værdi i, at sælger retter op på en masse, og at det så bliver noteret i allongen,« siger Bent Loua Haslebo.
Det samme mener Thor Angelos ejendomsmægler Frederik Fausing fra Danbolig. Han har heller ikke meget fidus til at få skrevet forbedringer ind i allongen. Købermægler
»Købere er som regel meget fokuserede på K’erne i rapporten, og selv om sælger har udbedret en K3'er, vil den jo stadig stå i skemaet, selv om allongen fortæller en anden historie. Potentielle købere ser ikke på allongen, og hvis man gør dem opmærksom på det, har de en tendens til at tro, at det er noget, som sælger har fået lavet hurtigt, bare for at få solgt huset,« siger Frederik Fausing.

Få en førsynsrapportDerimod anbefaler han, at du som sælger får en byggesagkyndig til at lave en førsynsrapport. Prisen er den samme som for en tilstandsrapport, men førsynsrapporten kan altså kun nås, hvis du har god tid.
»Men det er penge og tid, som kan være givet rigtig godt ud,« siger Frederik Fausing og peger på, at for eksempel Thor Angelos K3’er i badeværelset er et klassisk eksempel på noget, som en byggesagkyndig havde gjort opmærksom på ved et førsyn.
For der er penge at tjene ved et hussalg, som sker på baggrund af en velforberedt tilstandsrapport.
»Alle købere betragter tilstandsrapporter som et forhandlingsargument. Men købers tal er altid større end sælgers, og derfor har selv små skader en tendens til at trække prisen mere ned, end der måske er belæg for,« siger han.
Derfor er Frederik Fausings forsigtige, men generelle bud, at medmindre der er nogle meget grelle anmærkninger i tilstandsrapporten, er det ikke noget, du skal gå i gang med at udbedre for at holde salgsprisen oppe.
»Jeg tror mere på, at en smukkesering af hjemmet kan have betydning. Vi anbefaler ofte sælgere at give huset en gang hvid maling. Også selv om vi ved, at køber nok vil male det over alligevel. Ligesom vi altid anbefaler en, der skal sælge et tomt hus, at møblere det med nogle pæne - eventuelt lejede - møbler,« siger han.
Hvor meget en udbedring af K’erne i Thor Angelos tilstandsrapport ville have betydet for prisen, tør hverken den bygningssagkyndige eller mægleren spå om.
»Det er rigtigt, at mange købere vil bruge tilstandsrapporten som forhandlingsargument, men en dygtig mægler vil jo allerede fra begyndelsen have fastsat prisen på en bolig ud fra de ting, som vil stå i en tilstandsrapport. Hvis taget skal skiftes ud, så er det jo afspejlet i prisen,« siger han.
For Bent Loua Haslebo er prisen heller ikke det eneste afgørende parameter at se på.
»Det er ikke sikkert, at man kan sætte prisen op, fordi man har fået udbedret skaderne, men til gengæld kan man måske få sit hus hurtigere solgt,« siger han.

mandag den 8. februar 2016

Ejendomsmægler fra Aarhus snød foran i køen: Købte selv sommerhus

Ejendomsmægler fra Aarhus snød foran i køen: Købte selv sommerhus

En kunde ville købe et sommerhus af ejendomsmægler Jesper Bjerg fra Danbolig i Beder. Men mægleren købte selv huset for billigere penge. Det har udløst en bøde på 45.000 kroner.

En kunde bød 885.000 kroner for et sommerhus, som ejendomsmægler Jesper Bjerg, indehaver af Danbolig i Beder, havde til salg. Men ejedomsmægleren overhalede kunden inden om - og købte selv sommerhuset for 800.000 kroner. Den finte har udløst en bøde til mægleren på 45.000 kroner fra Disciplinærudvalget for Ejedomsmæglere.
Det skriver Ekstra Bladet.
Stiften.dk har talt med ejendomsmægler Jesper Bjerg. Han siger, at han ikke har noget tilføje sagen men henviser til Danboligs hovedkontor. Danboligs chef, adm. direktør Per Bie, siger til Stiften.dk, at ejendomsmæglerkæden tager sagen meget alvorligt, og at Beder-ejendomsmægleren betaler bøden - og tager den til efterretning.
»Når vi får en sag i disciplinærudvalget, tager vi sagen meget alvorligt. Vi er rigtig  kede af, at en kunde har haft en dårlig oplevelse hos os. Enhver kunde skal gerne have armene oppe i vejret, efter mødet med os og være yderst tilfredse med vores service,« siger Per Bie.
Ifølge Ekstra Bladet bød en kunde 885.000 kroner for sommerhuset. Kunden fik adslag på at købe, men undrede sig, da han erfarede, at ejendomsmægleren i Beder selv havde erhvervet sig sommerhuset for 800.000 kroner.
Sælgeren af sommerhuset fik besked om det højere tilbud - men for sent i følge afgørelsen fra Disciplinærudvalget for Ejendomsmæglere. Sælgeren stillede sig til tåls med, at han ville opnå nogenlunde samme pris, fordi ejendomsmægleren ikke skulle have sit salær, hvis han selv købte sommerhuset.
Den interesserede køber indgav til gengæld sagen for disciplinærudvalget, som har afgjort, at Jesper Bjerg forbrød sig på reglerne om selvindtræde. Det vil sige, at ejendomsmægleren satte sig selv ind som mellemmand. Risikoen er her rent juridisk, at mellemmanden - i det her tilfælde ejendomsmægleren - ikke varetager sælger eller købers interesse ordentligt.
Det mente Disciplinærudvalget for Ejendomsmæglere ikke var tilfædlet. Derfor Har ejeomsmægleren fået en bøde på 45.000 kroner.
Kilde: http://stiften.dk/aarhus/ejendomsmaegler-snoed-foran-i-koeen-koebte-selv-sommerhus
Undgå ejendomsmægler med dårlig moral. Brug Nem Ejendomsmægler Aarhus

lørdag den 9. maj 2015

Rådgivning fra ejendomsmægler - Købermægler

Rådgivning fra ejendomsmægler


Ejendomsmægleren er sælgers mand. Ejendomsmægleren kan hjælpe dig gennem hele salget – lige fra at prissætte boligen til at finde en køber og gennemføre handlen. Ejendomsmæglerens funktion er, at være rådgiver for sælger. Men han kan også fungere som køberrådgiver.

Ejendomsmæglerens forpligtelser

Ejendomsmægleren skal ifølge lov om formidling af fast ejendom m.v. leve op til en række krav:
  • Ejendomsmægleren skal rådgive sælger samt varetage sælgers behov og interesser. Han må derfor ikke fungere som partsrepræsentant for både køber og sælger i samme handel
  • Ejendomsmægleren skal leve op til god ejendomsmæglerskik. Hvis ejendomsmægleren er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening skal han leve op til De Forbrugeretiske Regler for Ejendomsmæglere
  • Ofte har ejendomsformidlingsvirksomheden et samarbejde med en bank, et forsikringsselskab eller lignende. Hvis ejendomsformidlingsvirksomheden er helt eller delvist ejet af en bank, et forsikringsselskab eller lignende, skal det fremgå af ejendomsformidlingsvirksomhedens navn eller en tilføjelse hertil. Hvis virksomheden sælger andre ydelser så som forsikringer eller lignende, skal det fremgå af virksomhedens hjemmeside eller i skriftligt materiale.
  • Du behøver ikke at bruge ejendomsmæglerens samarbejdspartnere.
  • En ejendomsmægler må ikke stille krav om, at du skal vælge en speciel bank, forsikringsselskab, bygningssagkyndig, autoriseret elinstallatørvirksomhed eller lignende.
  • Hvis ejendomsmægleren har en væsentlig økonomisk eller personlig interesse i, at en bolighandel bliver gennemført, eller at du vælger en særlig finansiering, forsikring eller andet, skal han gøre dig opmærksom på dette.
  • Hvis ejendomsmægleren modtager provisioner eller lignende for henvisning eller fremskaffelse af finansiering, forsikring eller andre ydelser, skal han gøre dig opmærksom på dette. Oplysningerne skal fremgå af virksomhedens hjemmeside eller i skriftligt materiale (fx handlens dokumenter). Han skal også oplyse om størrelsen på provisionen, hvis du spørger.
  • Ejendomsmægleren skal informere både sælger og køber om huseftersynsordningen (tilstandsrapport og elinstallationsrapport) og energimærkeordningen.

Vær opmærksom på ejerforhold og samarbejdsaftaler

Mange ejendomsmæglere har en franchiseaftale med eller samarbejder fast med et bestemt pengeinstitut eller realkreditinstitut. Der er også en del, der har aftaler med forsikringsselskaber. Det betyder, at ejendomsmægleren har en interesse i at få dig til at vælge bestemte produkter.
Ejendomsmægleren er forpligtet til at oplyse dig om, hvilke selskaber han samarbejder med. Han skal også oplyse om størrelsen på eventuelle provisioner.
Det står dig frit for at vælge et andet finansieringsselskab, end det ejendomsmægleren foreslår.

Ejendomsmæglerens opgaver for sælger

Hvis du bruger en ejendomsmægler i forbindelse med salg, er der en række opgaver, som han ifølge loven skal udføre. Han skal:
  • Lave en skriftlig formidlingsaftale. En formidlingsaftale indeholder en oversigt over den pris, som I har aftalt samt oplysning om ansvarlig ejendomsmægler for sagen.
  • Beregne et salgsbudget og et salgsprovenu.
  • Vurdere boligen og angive den kontantpris, han mener den kan sælges til. Mange ejendomsmæglere tilbyder at gøre dette gratis, da de er interesserede i at få opgaven med at sælge boligen.
  • Lave nødvendige undersøgelser af ejendommen samt indhente og kontrollere dokumenter og andre oplysninger, der er relevante for bolighandlen.
  • Lave en salgsopstilling med oplysninger om boligens kontantpris og ejerudgifter, samt oplyse om forbrug af/udgifter til varme og om boligens varmekilder.
  • Rådgive dig om behov og mulighed for at få lavet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport.
  • Lave et udkast til en købsaftale.
  • Forhandle med interesserede købere.
  • Give dig en endelig opgørelse over de udgifter og opgaver, som han har haft i forbindelse med salget.

Derudover kan en ejendomsmægler hjælpe dig med:

  • at markedsføre din bolig i aviser, på internettet og så videre
  • at vise boligen frem for interesserede købere
  • Hjælpe med berigtigelsen af handlen. ”Berigtigelse” vil sige, at handlen bliver gennemført i praksis. Det omfatter blandt andet tinglysning af skødet og udarbejdelse af refusionsopgørelse. Det er normalt købers rådgiver, der står for dette. Din ejendomsmægler skal dog kontrollere, at det går rigtigt til.

Højeste vurdering betyder ikke højeste salgspris!

Det er fristende at vælge den ejendomsmægler, der har givet den højeste vurdering af din bolig. En høj vurdering er dog ikke nødvendigvis lig med en høj salgspris. En for høj vurdering kan faktisk betyde, at det tager lang tid at sælge boligen. Derfor skal du være varsom med blot at vælge ud fra vurderingen – særligt hvis vurderingerne fra de forskellige mæglere er meget forskellige. Mæglerens vurdering er kun vejledende. I sidste ende er det eneste afgørende, om du og køber kan blive enige om en pris..

Få tilbud fra flere

Du bør altid få tilbud fra mere end én ejendomsmægler. Husk at pris og kvalitet ikke altid hænger sammen. Overvej derfor hvilke ydelser, der er med i ejendomsmæglerens pris. Hvis en ejendomsmægler er dyrere, så spørg, hvad du får for den højere pris. Er det eksempelvis flere annoncer eller markedsføring gennem flere butikker?

Spar penge ved at gøre noget selv. Købermægler

Du kan spare penge ved selv at stå for dele af handlen. Du kan for eksempel selv vise din bolig frem. Nogle ejendomsmæglere tilbyder ordninger, hvor du selv står for udvalgte dele af handlen og dermed sparer penge på salæret. Hvis du ønsker at gøre noget selv, skal dette skrives ind i formidlingsaftalen.

Ejendomsmægleren som køberrådgiver

En ejendomsmægler må aldrig fungere som repræsentant for både køber og sælger i samme handel. Af samme grund må ejendomsmægleren ikke hjælpe dig som køber med at berigtige handlen (håndtere skøde, tinglysning med videre), når ejendomsmægleren har formidlet salget af den pågældende ejendom. Boligfotograf
Du kan som køber benytte en ejendomsmægler – eller anden rådgiver – der kan rådgive dig om hele købsprocessen. Køberrådgivning er ikke reguleret af lov om formidling af fast ejendom m.v.
En køberrådgiver kan fx hjælpe dig med, at:
  • søge efter boliger (oprettelse i køberkartoteker)
  • besigtige boligen sammen med dig
  • forhandle med sælger og/eller dennes ejendomsmægler om pris, betingelser med mere
  • skaffe og vurdere relevante dokumenter i forbindelse med bolighandlen
  • rådgive dig vedr. købsaftalen og handlens vilkår mv.
  • udarbejde et skøde og sørge for, at det bliver tinglyst
  • håndtere sagsgangen i forhold til offentlige myndigheder (primært tinglysningskontor og kommunen)
  • udarbejde en refusionsopgørelse. Købermægler
  • frigive købesummen til sælger, når skødet er tinglyst uden anmærkninger.
Køberrådgiveren kan også rådgive dig om valg af lån og forsikringer samt håndtere de praktiske opgaver i forbindelse med dem. Desuden kan han hjælpe dig med at afklare dit boligbehov og lægge et budget. Men det er oftest bedst at tale med en bank eller anden finansiel rådgiver om budget og finansiering.

fredag den 30. august 2013

Net ejendomsmægler Amager København

Net ejendomsmægler

Du kan tjekke en ejendomsmægler på internettet eller hos Klagenævnet for Ejendomsformidling. Find ud af hvem du har mest tillid til.

Det kan være svært at vælge den bedste ejendomsmægler, når du skal sælge dit hus eller din lejlighed. Men der er flere ting, du kan gøre, hvis du vil finde den mægler, der er den bedste for dig.
Du kan f.eks.:
  • Spørge dig for i dit lokalområde.
  • Søge på Google på ejendomsmæglerens navn og se, hvad der dukker op.
  • Tjekke, om der har været klagesager mod mægleren på Klagenævnet for Ejendomsformidling.
  • Læse, hvad der står på ejendomsmæglerens hjemmeside.

Tjek prisen og spørg ejendomsmægleren

- De fleste spørger 2-3 mæglere, hvis de skal sælge en bolig. Man kan være opmærksom dels på prisen, boligen skal sælges for, og dels på, hvad ejendomsmægleren skal have for at sælge boligen.
- Men det er også vigtigt at få oplyst, hvordan ejendomsmægleren vil sælge boligen, og hvad han plejer at gøre. Spørg og vælg den, du har mest tillid til - lige som når du vælger håndværker, siger vicedirektør i Dansk Ejendomsmæglerforening, Thomas Torp.

Lav selv noget af arbejdet og spar penge

Du skal også se på, hvilke muligheder der er for at sælge boligen. De fleste mæglere har forskellige pakker, hvor du f.eks. kan spare penge, hvis du vil stå for en del af arbejdet selv.

Èn fejl behøver ikke være vigtig

Hos Klagenævnet for Ejendomsformidling kan du tjekke, om der har været klagesager mod de ejendomsmæglere, du overvejer at vælge.
- Men det giver ikke nødvendigvis et rigtigt billede. Måske har en ejendomsmægler solgt 500 boliger og begået én teknisk fejl, mens en anden mægler kun har solgt fem boliger, siger Thomas Torp.

Analyse: Nybolig mest utroværdig

Normalt er det den lokale ejendomsmægler, uanset om han eller hun tilhører en bestemt kæde eller ej, der er vigtigst. Men folk har også et forhold til de forskellige ejendomsmæglerkæder.
I en undersøgelse som Greens Analyseinstitut har lavet for Børsen mener 22 procent af de adspurgte, at Nybolig er den mest utroværdige ejendomsmægler, mens 16 procent peger på det københavnske ejendomsmæglerfirma Base 1. Ejendomsmægler amager
Direktør i pr-virksomheden Burson Marsteller, Kim Larsen, mener ifølge Børsen, at Nyboligs kedelige førsteplads hænger sammen med Sadolin-sagen, hvor ejendomsmægler Hanne Nørrisgaard forsømte sin oplysningspligt ved ikke at fortælle køberne, at hun var medejer af Sadolin Parken. Hun fortalte heller ikke køberne, at de bare havde reserveret en bolig og ikke købt den, hvorpå prisen senere blev hævet. Boligsiden