onsdag den 28. september 2016

Tilret Tilstandsrapporten på din bolig, det betaler sig at få rettet op på, før den endelige prisforhandling.

Det er kun et par uger siden, Thor Angelo og hans familie satte til salg-skiltet ud foran deres halve tofamiliershus på en stille villavej i Hellerup. Prisen er lige i underkanten af fire millioner kroner. Faktisk har familien allerede købt et nyt hus, for de har længe ønsket sig direkte adgang til en have, og den mulighed har netop vist sig, og familien har slået til.
Men i Hellerup sidder Thor Angelo med 96 kvadratmeter til salg og en tilstandsrapport, som viser, at selv om hans hjem gennem otte år er i både god stand og smukt at se på, er de seneste 109 år ikke gledet ubemærket forbi murstenene. Og Thor Angelos situation er slet ikke unik. For når du sætter dit hus til salg, er tilstandsrapporten et nødvendigt onde, som du skal have udarbejdet, og prisen for gennemgangen er 4.000 til 10.000 kroner. Penge & Privatøkonomi er taget på besøg hos Thor Angelo sammen med en byggesagkyndig for at se, om det kan betale sig at udbedre nogle af anmærkningerne fra tilstandsrapporten, inden de første købere ringer på fordøren.

En billig K3’er
Husets eftersyn viser, at der er enkelte steder, som bør udbedres. Her er lidt af det hele, selv om K3'erne er i undertal, men der er en fuge under altandøren, som skal ordnes, fordi utætheden kan føre til, at der siver vand ned i træværket - vandet kan eventuelt løbe ned til den underbo, som Thor Angelo har delt huset med.
Det ærgrer ham i dag, at den fuge ikke er blevet ordnet, inden den byggesagkyndige kom på besøg og skrev sin rapport.
»Jeg kan godt se, at det kan være en alvorlig ting, og jeg kunne have fået en mand til at komme ud og lave det for en tusse. Men værre er det ikke, og det håber jeg, at en køber kan se,« siger han.
Bygningssagkyndig Bent Loua Haslebo er enig i, at skaden ved altandøren ikke er stor. Generelt siger han, at der ingen sammenhæng er mellem, om en skade er K1 eller K3, og hvor meget den koster at få udbedret.
»Du kan sagtens få en K3-anmærkning i din tilstandsrapport, fordi der er styrtet en nytårsraket ned og har ødelagt et enkelt tegl i dit tag. Mens der inde hos naboen er en K1-anmærkning, fordi taget er ved at være udtjent. Det er jo en langt mere kostbar sag, at hele taget snart skal skiftes ud, end at et enkelt tegl skal repareres nu,« siger Bent Loua Haslebo, som er byggesagkyndig og arkitekt.
Der er endnu en K3-anmærkning i Thor Angelos tilstandsrapport. Det drejer sig om, at gulvafløbet i to af husets badeværelser er 'med blotlagt beton'. Thor Angelo har bemærket, at det står i tilstandsrapporten, men han har ikke tænkt over, hvad det egentligt dækker over.
»Det er en ret almindelig anmærkning, og den kommer af, at der sidder en skål nede i afløbet,« siger Bent Loua Haslebo og peger på risten i gulvet.
»Men skålens vægge skal følge afløbets vægge hele vejen op til kanten. Ellers er den faktisk ikke i orden. Det er en ting, som er nem at udbedre, og det vil ikke koste mere end et par tusinde kroner. Men det er værd at gøre, fordi det ofte fører til nedslag i husets pris. Mange købere argumenterer nemlig med, at når der er noget galt med afløbet i badeværelset, så skal hele gulvet brækkes op, og det koster en formue,« siger Bent Loua Haslebo.
Husets K3-anmærkninger er altså ikke andet end et afløb i badeværelset med blotlagt cement og en løs fuge i en altandør. Begge to ting, som meget let kan ordnes af en håndværker.

Vinduer af en ældre årgangHuset har dog også en række K2-anmærkninger, som altså er alvorlige, men som ikke behøver blive udbedret nu og her. Alligevel er der en enkelt, som Bent Loua Haslebo mener, at Thor Angelo som sælger burde få udbedret. Vinduerne i stuen er nemlig meget afskallede.
»Det er ved at være sidste udkald, hvis de vinduer skal males, men de er ikke gået i råd endnu, så du kan godt nå det,« siger han til Thor Angelo, som overvejer den ide.
»Hvis huset ikke bliver solgt hurtigt, vil jeg helt sikkert overveje at gå i gang med at male dem,« siger han.
Husets ejer har valgt at bevare dets gamle, buede vinduer, men han har sat nogle forsatsruder på, så han kan spare lidt på varmen. Husets energimærke er dog stadig i kategorien E.
»Energimærket har efterhånden fået stor betydning for huskøbere. Mange, der er på boligjagt, vil slet ikke se på de huse med den laveste kategori. Men i dette område er de fleste huse så gamle, at man stort set ikke finder huse i kategori A eller B. Men der er jo ting, man kan gøre for at gøre huset mere energivenligt, som for eksempel at udskifte en gammel oliekedel eller sætte solceller på taget,« siger Bent Loua Haslebo, som også er energirådgiver.

Fremsynet el-rapportLigesom det er lovpligtigt at få lavet tilstandsrapport i forbindelse med hussalg, skal du i dag også have en el-rapport. Og i modsætning til tilstandsrapporten har Thor Angelos ejendomsmægler været progressiv. For allerede da mægleren var på besøg første gang, sagde han, at mange af Thor Angelos egne elinstallationer kunne give potentielle købere et dårligt indtryk, når de så el-rapporten. Meget af det var nemlig ikke helt lovligt.
»Jeg besluttede mig derfor for at få en elektriker til at komme herud og ordne mange af de ting, som jeg selv havde gået og lavet gennem tiden. Blandt andet har han samlet en del ledninger i den der kasse,« siger Thor Angelo og peger på en lille hvid plastikæske i et hjørne af køkkenloftet.
Det elektrikerbesøg, som kostede Thor Angelo et par tusinde kroner, har betydet, at hans el-rapport i dag er stort set uden anmærkninger. Kun enkelte K1’ere er det blevet til, og på el-rapportsprog betyder det, at Thor Angelos bolig har 'ulovlige forhold, som ikke umiddelbart er farlige, og som ikke påvirker funktionsdygtigheden'.
I dag glæder Thor Angelo sig over sin lille investering.
»Hvis jeg ikke havde haft en elektriker på besøg, ville jeg have haft en lang liste over fejl og mangler i min el-rapport, og det tror jeg har en psykologisk effekt på en eventuel køber. Og et besøg af en elektriker koster jo ikke meget i denne sammenhæng,« siger Thor Angelo.

Bordet fangerDet er dog ikke så ligetil at være fremsynet med den almindelige tilstandsrapport, som med el-rapporten. For en almindelig byggesagkyndig kan som regel ikke give en hussælger meget mere end et par uger til at udbedre en eventuel skade, før rapporten skal være udarbejdet. Og når først tilstandsrapporten er lavet og har fået et løbenummer, er der ikke mulighed for at få rettet i den - eller få lavet en ny.
»Når rapporten er afsendt, så er den ’fastlåst’ og kan ikke rettes. Det vil sige, at rettelserne skal ske inden rapporten lukkes, og det får man ikke meget mere end et par uger til. Myndighederne vil ikke have, at der ligger kladder i hele og halve år rundt omkring i skrivebordskuffer,« forklarer Bent Loua Haslebo.
Han giver altid sine kunder mulighed for at udbedre småting, inden han færdiggør rapporten. Det er dog ikke muligt med større ting som for eksempel et nyt tag, som det af gode grunde vil tage mere end et par uger at få lavet. Den eneste mulighed er faktisk et retteblad, som findes på sidste side i alle tilstandsrapporter, der bliver kaldt for allongen. Den er egentlig forbeholdt mindre rettelser såsom sælgers navn, fejl i adressen eller løbenummer. Men den byggesagkyndige kan også bruge den, hvis han ikke har haft mulighed for at vurdere noget eksempelvis på grund af sne på taget.
»Men der vil ikke være meget værdi i, at sælger retter op på en masse, og at det så bliver noteret i allongen,« siger Bent Loua Haslebo.
Det samme mener Thor Angelos ejendomsmægler Frederik Fausing fra Danbolig. Han har heller ikke meget fidus til at få skrevet forbedringer ind i allongen. Købermægler
»Købere er som regel meget fokuserede på K’erne i rapporten, og selv om sælger har udbedret en K3'er, vil den jo stadig stå i skemaet, selv om allongen fortæller en anden historie. Potentielle købere ser ikke på allongen, og hvis man gør dem opmærksom på det, har de en tendens til at tro, at det er noget, som sælger har fået lavet hurtigt, bare for at få solgt huset,« siger Frederik Fausing.

Få en førsynsrapportDerimod anbefaler han, at du som sælger får en byggesagkyndig til at lave en førsynsrapport. Prisen er den samme som for en tilstandsrapport, men førsynsrapporten kan altså kun nås, hvis du har god tid.
»Men det er penge og tid, som kan være givet rigtig godt ud,« siger Frederik Fausing og peger på, at for eksempel Thor Angelos K3’er i badeværelset er et klassisk eksempel på noget, som en byggesagkyndig havde gjort opmærksom på ved et førsyn.
For der er penge at tjene ved et hussalg, som sker på baggrund af en velforberedt tilstandsrapport.
»Alle købere betragter tilstandsrapporter som et forhandlingsargument. Men købers tal er altid større end sælgers, og derfor har selv små skader en tendens til at trække prisen mere ned, end der måske er belæg for,« siger han.
Derfor er Frederik Fausings forsigtige, men generelle bud, at medmindre der er nogle meget grelle anmærkninger i tilstandsrapporten, er det ikke noget, du skal gå i gang med at udbedre for at holde salgsprisen oppe.
»Jeg tror mere på, at en smukkesering af hjemmet kan have betydning. Vi anbefaler ofte sælgere at give huset en gang hvid maling. Også selv om vi ved, at køber nok vil male det over alligevel. Ligesom vi altid anbefaler en, der skal sælge et tomt hus, at møblere det med nogle pæne - eventuelt lejede - møbler,« siger han.
Hvor meget en udbedring af K’erne i Thor Angelos tilstandsrapport ville have betydet for prisen, tør hverken den bygningssagkyndige eller mægleren spå om.
»Det er rigtigt, at mange købere vil bruge tilstandsrapporten som forhandlingsargument, men en dygtig mægler vil jo allerede fra begyndelsen have fastsat prisen på en bolig ud fra de ting, som vil stå i en tilstandsrapport. Hvis taget skal skiftes ud, så er det jo afspejlet i prisen,« siger han.
For Bent Loua Haslebo er prisen heller ikke det eneste afgørende parameter at se på.
»Det er ikke sikkert, at man kan sætte prisen op, fordi man har fået udbedret skaderne, men til gengæld kan man måske få sit hus hurtigere solgt,« siger han.